1.冷鏈“不冷”，冷庫“冷”

　　1.1 疫情后，冷鏈賽道火熱

　　近兩年，新冠疫情反復，消費者對于食品安全更加重視。尤其是大家對于冷凍食品的防疫安全，關注度明顯提升。疫情下，到店消費受到限制，線上生鮮電商得到高速發(fā)展，冷鏈物流需求明顯增加。

　　2021年底，國務院辦公廳印發(fā)《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》。規(guī)劃提出，到2025年，布局建設100個左右國家骨干冷鏈物流基地，基本建成以國家骨干冷鏈物流基地為核心、產銷冷鏈集配中心和兩端冷鏈物流設施為支撐的三級冷鏈物流節(jié)點設施網絡，帶動提升冷鏈物流規(guī)模化、集約化、組織化、網絡化運行水平。

　　這是我國第一份關于冷鏈物流領域的“五年規(guī)劃”，可見國家對于冷鏈物流的重視。同時，這也預示著，新發(fā)展格局下，國家將以更大力度推動冷鏈物流發(fā)展。這讓更多玩家看到了冷鏈市場的機會，越來越多玩家入局。

（“四橫四縱”國家冷鏈物流骨干通道網絡布局示意圖）

　　“十四五”規(guī)劃后，全國各地冷鏈政策頻出，為冷鏈企業(yè)“開綠燈”。同時，冷鏈產業(yè)上下游企業(yè)如凱雪冷鏈、恒冰物流均已啟動IPO；樂禾食品、鮮生活等餐飲B2B平臺也獲得巨額融資；中通冷鏈、瑞云冷鏈等冷鏈零擔網絡也得到了快速發(fā)展布局，冷鏈賽道變得火熱。

　　1.2 冷庫迎來退租潮？

　　往年，夏季都是一年中冷庫出租率較高的時期，甚至是“一庫難求”。但進入2022年以來，各區(qū)域核心城市如天津、南京、武漢等都出現(xiàn)客戶退租、倉庫租不出去的情況。

　　有些冷庫開發(fā)商或運營商為了減少空倉率、快速出租，甚至采取了降低租金、提供多月免租金等優(yōu)惠措施，但租不出去。冷庫突然變“冷”了。

　　2.冷庫為什么租不出去了？

　　疫情之下，冷鏈需求增長迅速，但為何總體看下來，冷鏈倉儲市場表現(xiàn)卻并不理想？

　　2.1 疫情下餐飲業(yè)受挫，生鮮電商也在收縮

　　春節(jié)后，全國主要大城市都出現(xiàn)了疫情反復的情況。疫情防控下，居民消費者只能通過線上購買生活物資，無法到店消費，餐飲門店收入受到斷崖式下滑。

　　與之對應的生鮮供應商，也受到極大的挑戰(zhàn)。生鮮沒有了銷路，資金鏈就緊張，大量的供應商被迫破產或轉型。這種情況下，冷庫只能退租。

　　生鮮電商賽道中，大部分玩家也為了繼續(xù)生存而開始收縮區(qū)域。

　　自國家發(fā)布“九不得”以來，社區(qū)團購的發(fā)展受到抑制，中小玩家紛紛退場。剩下的四強選手——美團優(yōu)選、多多買菜、淘菜菜、興盛優(yōu)選，也紛紛關閉虧損嚴重的非目標核心城市。作為倉店一體的新零售生鮮電商代表，盒馬的部分自建物流基地、供應鏈園區(qū)已對外開放，對外招租，說明其之前高估了未來業(yè)務量，預期并不理想。

　　餐飲B2B平臺的美菜、快驢等，也由于持續(xù)沒有找到盈利模式，開始全國收縮區(qū)域，由原全自營轉為平臺模式，降低自身運營成本風險；生鮮前置倉上市玩家叮咚買菜、每日優(yōu)鮮也在撤城“斷臂求生”，以求虧損更少，在財報上數(shù)據更“好看”。

　　2.2 資源錯配下，忽略風口，盲目擴張

　　首先，有些冷庫開發(fā)商和運營商只關注到冷庫總需求旺盛，而忽略需求的區(qū)域性特征。物流設施需求是有區(qū)域特性的，這決定了資源配備也需要差異化。由于多數(shù)玩家缺乏開發(fā)運營經驗，跟風投資，項目選址不合理，產品與市場需求不匹配。

　　比如，有玩家只考慮一線城市冷庫供不應求，所以在周邊大量拿地開發(fā)以承接外溢需求。但是，有些城市，只是單純中轉倉儲，內需并不強。如天津市多以進口凍品為主，冷庫多是倉儲集散型為主，在此擴建略顯雞肋，最終導致天津冷庫市場目前供大于求。

　　其次，這種非根本性需求更改（如供應鏈模型改變），所形成的需求增長存在周期風險。即因一波短期的紅利，而大量投入資源；一旦風口過去，再加上供給本身存在時滯，最終供給遠遠大于長期需求，租金下行壓力必然會加劇。 

　　如今，隨著線上觸點集中，流量成本提高，線下轉線上的趨勢已經開始淡化。且頭部生鮮電商自建倉能力提升，外協(xié)倉需求有進一步下降的可能，同時“十四五規(guī)劃”下各區(qū)域建立更多的冷庫基礎設施，預計冷庫空置率會進一步上漲。

　　3.找準目標客戶，拒絕盲從

　　3.1 投資基建前做好咨詢

　　投資或建造一座冷庫前，需要確定市場定位，所以做好咨詢非常關鍵。

　　首先是冷庫的位置選擇，需要考慮到倉庫的地理位置如何、周圍交通配套是否完善。如是否靠近交通要道、物流運輸是否方便，以及電力、場地要求等是否符合該冷庫的投資建設要求。

　　其次是考慮周邊的產業(yè)類型，是否與冷庫的需求相協(xié)同。該城市內的冷鏈供應鏈如何，主要是哪些客戶，分別需要什么樣的冷庫，是高標庫還是平倉，是冷凍占比大還是冷藏占比大；目前市場上的冷鏈企業(yè)的冷庫需求，未來該區(qū)域內潛在的市場需求；以及目前的客戶類型，未來客戶的變化情況等等。

　　3.2 從需求出發(fā)，注重行業(yè)細分

　　因為傳統(tǒng)物流地產納稅能力弱，政府對物流用地的用途細分也有要求，普通的倉儲基本拿不了地。冷鏈物流、醫(yī)藥等新物流體系，由于技術含量較高，前期基建投資也能滿足投強要求，同時滿足國家“十四五”冷鏈規(guī)劃要求，因此是重點招引對象。

　　冷庫的建造，最主要的就是要考慮到客戶的需求。以溫度為例，不同的產品，要求的存儲溫度幾乎都不相同。按照冷庫存儲產品要求溫度的不同，可以將冷庫分以下6類：恒溫庫、保鮮庫、冷藏庫、冷凍庫、速凍庫以及超低溫庫。

　　所以建造或者改造冷庫時，需要考慮能否匹配客戶的需求：比如，客戶需要哪個溫控區(qū)間的冷庫，需要多大的冷庫，冷庫的倉型是否匹配客戶的業(yè)務類型等等。只有了解到該冷庫覆蓋周邊城市所需要的各溫度區(qū)間的冷鏈食品，合理分配冷庫細分類型，才能更滿足客戶需求。

　　3.3 注重運營內涵，拒絕從眾

　　過去10年來，經濟資源向一些發(fā)達區(qū)域聚集的趨勢越來越明顯。這時，一些玩家看到冷鏈的發(fā)展機會后，沒有實際了解客戶需求，拿到地后就投資建冷庫。這種機會主義，不利于玩家建設自身競爭壁壘，一旦紅利周期性與供給時滯性之間的矛盾激化，必然無力抵抗租金和出租率持續(xù)下行的壓力。

　　只用房地產的思維來運營和投資冷庫，是非常不理智的行為。沒有運營內涵，沒有意向去重點培育項目所需的團隊，最后租金難以覆蓋成本，只能草草收場，面臨倉庫無法租出去的境地。這意味著，需要更多關注基建的運營內涵，才能在較長的周期里保有競爭力。

　　對于冷庫賽道本身來說，金融工具逐漸完善、營商環(huán)境逐漸優(yōu)化的當下，更有利于行業(yè)的快速發(fā)展和迭代，賽道的長期價值有待凸顯。對于玩家來說，有運營實力、有經驗團隊、有創(chuàng)新能力的玩家，才能夠實現(xiàn)彎道超車，甚至保持長青。